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嚴(yán)格管控新建超高層建筑 應(yīng)遵循“三大規(guī)律”
作者:  更新:2021-10-28 09:11  關(guān)注:800

日前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合應(yīng)急管理部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》(以下簡稱《通知》),提出嚴(yán)格管控新建超高層建筑、強(qiáng)化既有超高層建筑安全管理??吹轿募?nèi)容,中國管理科學(xué)學(xué)會城鎮(zhèn)化管理專業(yè)委員會秘書長、北京優(yōu)鋪網(wǎng)絡(luò)科技有限公司董事長陳云峰心中五味雜陳,因?yàn)樗?jīng)在超高層建筑項(xiàng)目上“失敗”過。

2012年,陳云峰所在的企業(yè)在北京市通州區(qū)中標(biāo)一塊商業(yè)用地,準(zhǔn)備建一幢高300米、建筑面積15萬平方米的超高層寫字樓。拿地后,經(jīng)過測算,陳云峰發(fā)現(xiàn),建這幢寫字樓是個“只賠不賺”的買賣:拿地成本1萬元/平方米,但建安成本竟高達(dá)1.6萬元/平方米,是普通建筑建安成本的2倍以上;更讓人驚訝的是,超高層建筑的運(yùn)營維護(hù)成本極高,建成后,這幢寫字樓的租金會遠(yuǎn)高于周邊寫字樓,招租將困難重重。

“由于投入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡,最終這個項(xiàng)目‘?dāng)R淺’了。幸虧‘?dāng)R淺’了,否則,這幢建筑可能會逐漸變成企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān),成為阻礙城市健康發(fā)展的‘隱疾’?!被叵肫疬@段經(jīng)歷,陳云峰如今仍心有余悸,“《通知》提出科學(xué)規(guī)劃建設(shè)管理超高層建筑,是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的謀遠(yuǎn)之舉,是利國利民的好事。未來,一定要明確城市發(fā)展和建筑的關(guān)系,順應(yīng)時代改革規(guī)律、遵循市場供需規(guī)律、把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律,嚴(yán)格管控新建超高層建筑?!?/span>

順應(yīng)時代改革規(guī)律——讓超高層建筑更好為城市高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)

“摩天大樓”是工業(yè)化高度發(fā)展的時代產(chǎn)物,寄托了人們對繁華大都市的想象。在多數(shù)人的思維中,一座城市摩天大樓的數(shù)量、高度,反映的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市國際化程度。這也是近年來我國超高層建筑如雨后春筍般涌現(xiàn)的根源所在。

世界高層建筑與都市人居學(xué)會(CTBUH)發(fā)布的《2020高層建筑年度回顧》顯示我國擁有世界40%的高層建筑,其中150米以上的2395座、200米以上的823座、300米以上的95座,三項(xiàng)指標(biāo)均保持全球第一。

“我國能建成如此之多的超高層建筑,除了一部分城市的確有需求外,主要原因是少數(shù)地方政府追求政績,盲目建設(shè)、貪大求洋?!标愒品逡会樢娧靥岢?,“地方政府有需求,少數(shù)企業(yè)投其所好,將建設(shè)超高層建筑作為拿地附屬條件,并以其他收益彌補(bǔ)建設(shè)超高層建筑帶來的損失?!背邔咏ㄖ膶?shí)際價值,是在方寸之間提供巨量活動空間,將工作和生活設(shè)施集約化,以大幅提升土地利用效率。以此為基準(zhǔn),陳云峰認(rèn)為,一些地方政府和企業(yè)的這種“需求”,并不是市場的真實(shí)需求,而是人為制造的需求。

一方面,我國大多數(shù)地區(qū),尤其是大量的二三線城市人口適中、土地供應(yīng)充足,并沒有建設(shè)超高層建筑的實(shí)際需要;另一方面,超高層建筑基本都是自持型物業(yè),考慮到成本因素,絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有開發(fā)建設(shè)超高層建筑的經(jīng)濟(jì)動力。陳云峰表示,在“象征”意義大于實(shí)際用途的情況下,國家提出促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展,嚴(yán)格管控新建超高層建筑,扼住盲目建設(shè)超高層建筑之風(fēng),及時且必要。

陳云峰強(qiáng)調(diào),《通知》的發(fā)布,最大意義是讓新建超高層建筑在政策層面實(shí)現(xiàn)了“有章可循”,終結(jié)了無序建設(shè)局面,讓超高層建筑發(fā)展趨于規(guī)范化、理性化,更好地服務(wù)城市高質(zhì)量發(fā)展。同時,《通知》從“從嚴(yán)控制建筑高度”“合理確定建筑布局”“深化細(xì)化評估論證”“強(qiáng)化公共投資管理”“壓緊夯實(shí)決策責(zé)任”幾個方面對超高層建筑建設(shè)高度、布局、論證、投資、決策責(zé)任予以明確,嚴(yán)格基本建設(shè)程序,實(shí)質(zhì)上為未來超高層建筑健康發(fā)展提供了一份“指南”。

遵循市場供需規(guī)律——建不建超高層建筑由真實(shí)需求決定

《通知》征求意見時,少數(shù)人將其解讀為國家將“停建”超高層建筑。對此,陳云峰表示,這是對《通知》的“過度解讀”。他認(rèn)為,建筑風(fēng)貌是城市外在形象和內(nèi)質(zhì)精神的有機(jī)統(tǒng)一,建筑限高有利于打造更多符合文化傳承、功能優(yōu)先、融合環(huán)境、環(huán)保節(jié)能等要求的建筑,但并不代表未來將杜絕建設(shè)超高層建筑。

陳云峰稱,是否建設(shè)超高層建筑、建設(shè)什么樣的超高層建筑,要視城市發(fā)展實(shí)際需求而定。為此,以《通知》規(guī)定為基礎(chǔ),他提出兩點(diǎn)在具體操作中要注意的地方。

一是在“從嚴(yán)控制建筑高度”基礎(chǔ)上,要更多關(guān)注“產(chǎn)業(yè)(GDP)”因素權(quán)重。“一座城市是否有建設(shè)超高層建筑的必要,人口因素固然很重要,但隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),以人口規(guī)模作為建設(shè)‘門檻’將失于偏頗。在這種情況下,產(chǎn)業(yè)因素可以作為補(bǔ)充的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一?!标愒品逡韵愀蹫槔忉屨f,香港之所以能成為超高層建筑最多的城市之一,不僅是因?yàn)槿丝诙唷⒊鞘锌捎猛恋鼐o缺,更重要的是其“總部經(jīng)濟(jì)”發(fā)達(dá),眾多知名企業(yè)總部匯聚于此。因此,建設(shè)超高層建筑,既能滿足當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的真實(shí)需求,又符合其國際金融中心的城市定位。

二是在“壓緊夯實(shí)決策責(zé)任”基礎(chǔ)上,可以引入“聽證會”模式。“超高層建筑的特殊性,決定了其決策、評估論證的重要性。工程質(zhì)量可以實(shí)行責(zé)任終身制,但若決策出現(xiàn)失誤,帶給社會的將是‘災(zāi)難’性影響?!标愒品灞硎?,要促進(jìn)超高層建筑健康發(fā)展,必須改變從可行性研究到立項(xiàng)大多由地方政府推動的模式。在超高層建筑項(xiàng)目規(guī)劃審批前,通過引入“聽證會”制度,集合政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)、咨詢機(jī)構(gòu)、市民代表等各方意見,提高決策的公開性、科學(xué)性;對于由企業(yè)申請建設(shè)的超高層建筑項(xiàng)目,企業(yè)必須提供建設(shè)用途、資金來源、目標(biāo)用戶、運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃等詳細(xì)信息,以輔助相關(guān)部門決策。

“若超高層建筑基本建設(shè)程序能夠提早規(guī)范,或許,像我之前經(jīng)歷的項(xiàng)目就不會出現(xiàn),不致造成資源的浪費(fèi)?!标愒品宸Q,“從根本上說,一座城市、一個地區(qū)要不要建超高層建筑,還是要看‘市場’有沒有需求。”

把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律——逐步打造系統(tǒng)性安全管理解決方案

超高層建筑近年來之所以負(fù)面報道不斷,一方面是因?yàn)闀r代在改變,隨著我國經(jīng)濟(jì)由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段,人們對建筑的舒適性、安全性要求在不斷提升,對超高層建筑過于龐大的體型、復(fù)雜的功能產(chǎn)生抗拒心理;另一方面,極少數(shù)超高層建筑出現(xiàn)安全隱患,如深圳賽格廣場大廈出現(xiàn)有感振動,讓群眾對超高層建筑安全性的擔(dān)憂進(jìn)一步加深。在《通知》中,“強(qiáng)化既有超高層建筑安全管理”恰恰也是重點(diǎn)內(nèi)容。

陳云峰強(qiáng)調(diào),首先必須予以澄清的是,我國超高層建筑在設(shè)計(jì)、施工、新材料應(yīng)用等方面都處于世界先進(jìn)水平,技術(shù)成熟,安全性無須擔(dān)憂。目前,我國擁有的2000余座超高層建筑,都在發(fā)揮應(yīng)有的功能,不能因?yàn)橐淮苯ㄖ霈F(xiàn)安全隱患而否定所有建筑的功用。

其次,陳云峰認(rèn)為,安全要靠運(yùn)營來保障。超高層建筑的安全隱患,主要在于其管理運(yùn)維成本過高而業(yè)主或其委托管理單位能力不足、實(shí)力不夠。尤其是在消防安全上,發(fā)生重大火災(zāi)時,超高層建筑逃生疏散時間長、消防設(shè)施技術(shù)復(fù)雜,由此帶來的安全風(fēng)險也隨之增大。若業(yè)主或其委托管理單位管理跟不上、投入跟不上,安全隱患可能會成為事故。

“雖然擁有世界40%的高層建筑,可超高層建筑的管理運(yùn)維對于我們來說仍是‘新課題’。盡管如此,我們必須明晰的是:超高層建筑安全問題是系統(tǒng)性問題,千萬不能寄希望于‘一服藥解決所有問題’?!痹谶@樣的共識下,陳云峰認(rèn)為,推動超高層建筑安全發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

最后,他提出,行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)牽頭組織專業(yè)機(jī)構(gòu),為超高層建筑制定專門的安全管理運(yùn)維規(guī)范、辦法,將既有超高層建筑納入規(guī)范化管理軌道;房地產(chǎn)行業(yè)參與各方應(yīng)當(dāng)明確自身責(zé)任使命,從全生命周期的角度確保超高層建筑健康發(fā)展,減少規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷、提升施工質(zhì)量、加大管理運(yùn)維投入,為城市高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。此外,戴德梁行等國際房地產(chǎn)顧問公司在超高層建筑的管理運(yùn)維方面做得非常出色,我國可以借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn),為超高層建筑的安全發(fā)展提供保障。

摘自《中國建設(shè)新聞網(wǎng)》宋健

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